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楼市重磅新政落定 买不买房都该了解!

来源:央视新闻  加入时间:2016-03-21 19:15:26  

    根据日前召开的国务院常务会议,从5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是会增加还是减少?“营改增”对于一线城市高涨的房价有抑制作用吗?一起看看。

    现在二手房交易要缴哪些税?

    目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

    其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

    2月19日,财政部等发布降低契税和营业税新政,2月22日执行。其中,营业税方面,个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

    但“北上广深”四个一线城市暂不实施,也就是说,北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文,即个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分,对于这两者,各地规定不同,但一般是以144平米为界,以上为非普通住宅。
 
   “ 营改增”后二手房交易税费是增是减?

“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响?李克强总理曾表示,“营改增”之后税负只减不增,因此从理论上讲,二手房交易总体上应该遵循这一原则,但具体情况或许要根据实际来定。

    比如,100万买一套房子然后150万卖出,如果符合征收营业税的条件,那么卖房时,其税基就是150万,按5%的税率来算,营业税额为7.5万。如果改为增值税,税基是50万,按照11%的税率来算,增值税额就是5.5万。这样 说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高,100万的房子卖了200万,按营业税就是十万,按增值税算是11万, 这样税负增加了。

    根据现在北上广深营业税的征收政策,个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,这实际上和征收增值税就比较类似。

    另外,需要指出的是,增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单,就是根据营业额为税基征税,但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说,一位消费者买房子之后,成本价是100万,但花了50万进行装修,出售之后,这些装修费用都沉淀在房子中,等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话,又是否算折旧?这都需要细则来确定。

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