购房者在申请银行贷款的时候都会被要求购买保险，并由消费者承担保险费。 目前市场上大多数的房贷保险中，越来越多地出现综合性的保险条款，在一个保险合同中实际上里面包含着两种不同的险种，一种是还贷保证保险，二是财产损失保险。在还贷保证保险中，保险事故是购房者无法归还贷款， 一旦购房者不幸去世，伤残，或者重病在身不能工作，保险公司承担代为偿还贷款余额的义务，购房者或继承人不至于因经济原因而变卖房产。而财产损失保险是基于房屋所有权投保的， 在于一旦房屋毁损，使消费者不至于为已经毁损的房屋继续背负沉重的债务，也使银行不至于因为房屋毁损而无法收回贷款。 房屋贷款保险确实具有转移风险，确保家庭平安的功效。然而，目前大多数的房贷保险合同却存在着一些不利于消费者的内容。 第一，关于受益人的问题。大多的银行规定，抵押人应明确贷款银行为保险的第一受益人。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十条规定在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。根据这一规定，被保险的房屋由于申请贷款而抵押给了银行，所以出现毁损等情况时，其保险金应该首先用于偿还银行的贷款，这是合情合理的。但是这跟受益人概念是两码事。

目前各商业银行进行个人住房贷款的法律依据是中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》，但是办法中并没有规定保险的受益人必须为银行。我国《保险法》第二十二条规定，被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人;受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人 。

可见，受益人概念只在人身保险合同中存在，财产损失保险合同中只有“被保险人”概念，不存在受益人概念，保险金只向被保险人赔偿。财产损失保险中，“受益人”概念其实没有什么意义，因为被保险人是法定的保险金领受人，不管又跑出来多少个受益人，也不能改变这一点。还因为根本就不存在什么“第二受益人”、“第三受益人”，所以把银行作为所谓“第一受益人 ”缺乏法律依据。

这种情况下，如果真的出了险反而很麻烦。购房者作为被保险人有权索赔，贷款银行等作为“受益人”也有权索赔，若都提出索赔，保险公司应该向谁付钱?如果购房者已经支付了70%的借款，出险后“受益人”提出来要拿走100%的保险赔偿金，保险公司该怎么支付呢?显然，在财产损失保险的条件下银行作为受益人是不合理的。

实际上， 在还贷保证保险出险的情况下，房屋本身并没有受到损失，仍然属于银行的抵押物，银行对于消费者所欠的贷款本息仍然是有还款保障的。所以指定银行为第一受益人对于银行来说是额外的，是给自己上了双层的保险，而对消费者来说，则是付出了更多的保险费，对消费者而言意义不大。

第二，保险金额问题。我们在前面就已经说过，房贷险包含着两种不同的险种，一种是还贷保证保险，二是财产损失保险。这两个不同险种的保险利益不同，保险利益的价值也就不同，相应地保险金额也应不同，不同才合理。但是在目前的实践中保险金额都为房屋的总价，这显然是不合理的。

例如，我的房屋价值50万，首付15万，贷款35万。这个时候，如果按照房屋总价的50万来投保，在财产损失保险下，当然是好的，因为，一旦房屋损毁，购房者能够得到充分的保险保障。但是，在还贷保证保险下，保险公司只能就购房者未还的贷款进行赔偿，在这个例子中，即使我一分钱都不还给银行，那么保险公司最多只能支付35万元的保险金，要我采取房屋总价的50万元作为保险金额，无疑是白白地增加了付出的保费。对消费者来说是很不公平的。合理的做法是将两种不同的险种分开，适用不同的保费。

这个问题的本质在于，各方没有仔细区分不同性质的保险利益，把房屋视为保险标的的话，其上有多个保险利益附载。如果不能分清楚、说清楚，很容易出现不公平的后果。