《赣州市农村村民住房建设管理办法》问答 兴国农村建房必看
来源：兴国县人民政府网 加入时间：2018-09-25 11:53:00
2017年10月27日，市长曾文明签署市政府令，公布《赣州市农村村民住房建设管理办法》，自2017年12月1日起施行。日前，市政府法制办负责人就《办法》的有关问题回答了本报记者的提问。
问：《赣州市农村村民住房建设管理办法》是什么性质的市政府令？
答：2015年3月，全国人大修改《中华人民共和国立法法》，赋予设区市地方立法权。2015年11月，经江西省人大常委会批准赣州市正式获得地方立法权，可以制定地方性法规和政府规章。《赣州市农村村民住房建设管理办法》是市人民政府制定的一部规章，属于法的范围，具有法的效力。
问：为什么要制定《赣州市农村村民住房建设管理办法》？
近年来，我市大力推进和谐秀美乡村建设，农村村民的住房条件和村容村貌发生了巨大的变化。但是，由于种种原因，农村无序建房的问题仍然较为突出，有新房无新貌等现象仍然存在，直接影响新农村面貌的改善。
市委、市政府对农村住房建设管理工作非常重视，省委常委、市委书记李炳军同志和市长曾文明同志多次强调，要严格控制村民建房体量，尽快制定出台相关法律法规，坚决打击“两违”，遏制乱搭乱建乱象。市政府法制办在征集立法项目时，根据各方意见建议，将《赣州市农村村民住房建设管理办法》（以下简称《办法》）作为政府规章项目列入市政府立法工作计划，得到市政府批准。
问：《办法》规范了哪些方面的事项？
答：《办法》主要规范了三个方面的事项，第一方面是规划、选址及用地管理。主要包括规划编制及规划的落实、用地审批及限制性规定、村民建房选址、村民建房标准等内容。第二方面是建房审批。主要包括村民申请建房条件，建房审批程序，不予批准建房的情形，需要办理的有关证件等内容。第三方面是建设管理。主要包括村民建房竣工验收，农村建筑工匠技能培训，质量安全和建筑风貌管控等内容。
此外，围绕上述三个方面的规范事项，《办法》还在管理体制、监督管理、法律责任等方面作了配套规定。管理体制方面主要是委托乡（镇）人民政府行使部分行政许可权和行政处罚权。监督管理方面主要是建立村民建房管理目标考核责任制，健全动态巡查制度，建立完善村民建房违法违规举报制度。法律责任方面主要是规定了违法的法律后果。
问：据了解，《办法》规定对村民建房实行分区管控，具体是怎样规定的呢？
答：本着规划先行、有序建设的原则，《办法》提出按照城市规划区内和城市规划区外对村民建房实行分类管理。
在城市规划区内又划定城镇开发边界实行界内界外分区管控。规划部门在编制规划和划定城镇开发边界时，可以按程序对城镇开发边界内外村民建房作出不同的规划要求。在城市规划区的城镇开发边界以内，按城镇开发边界内的规划要求办理，目前的要求是不予批准建房。房屋危旧的，在符合规划的前提下进行修缮；不能修缮的，可以采取提前拆迁安置的方式解决，符合当地保障性住房政策的，可以依政策提出申请，优先保障；在城市规划区的城镇开发边界以外的，可以根据规划采取统规统建、统规自建、申请安置房、拆除重建或者易地新建等方式解决住房需求。
在城市规划区外，则按照一般规定，严格规划审批、规范用地管理、加强施工技术服务加以规范。这一设置，既规范了规划区外村民建房行为，又为解决规划区内村民住房需求提供了手段，特别是较好地解决了中心城区村民住房的老大难问题，是一个重要突破，也有助于从源头上遏制“两违”发生。市、县政府城乡规划主管部门要牵头组织划定城市规划区的城镇开发边界，并明确边界内外对村民建房的不同规划要求，经批准后向社会公布。
问：在村民建房的管理体制方面做了哪些调整呢？
答：为落实中央“放管服”改革精神以及省政府的文件要求，加强村民建房的属地管理，《办法》将城市规划区外的村民建房规划审批、用地审批和行政处罚执法权采取委托的方式下放给乡（镇）人民政府实施，乡（镇）规划建设所和国土资源所实行集中办公，联合审批村民建房，方便群众办事。同时，乡（镇）人民政府可以依法制止和查处村民建房的违法行为，有助于遏制“两违”，加强对村民建房的监督管理。
问：村民建房有明确的标准吗？
答：《办法》规定：“村民一户只能拥有一处宅基地。村民建房占地面积每户不得超过一百二十平方米，建筑层数不得超过三层，总建筑面积不得超过三百五十平方米。”
问：哪些情况下，村民可以申请建房？
答：按照一户一宅的法律规定，符合下列条件之一的村民，可以向本集体经济组织申请建房：
（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的；
（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；
（三）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；
（四）原有住房因灾毁需要重建的；
（五）法律、法规、规章规定的其他情形。
问：村民建房审批程序怎样？
答：对于村民建房，《办法》区分两种不同情形规定了审批程序，一种是城市规划区外，一种是城市规划区城镇开发边界范围外，审批机关及其工作人员应当充分注意两者的区别，在工作中严格执行，并依照“放管服”改革的要求简化办事流程，方便群众办事，减轻群众负担。
问：什么情况下，村民建房的申请不能得到批准？
答：村民申请建房有下列情形之一的，不予批准：
（一）不是本集体经济组织成员或者属于不承担本集体经济组织义务、不享受本集体经济组织权利的外挂户；
（二）不符合一户一宅的法律规定的；
（三）不符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划的；
（四）将原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；
（五）可能损毁历史文化遗产的；
（六）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。
问：违法建房有什么样的法律后果？
答：违法建房的法律后果主要有两个方面。
第一方面是违反规划管理规定的法律后果。在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由相关执法机关责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期自行拆除，逾期不拆除的，县级以上人民政府可以责成有关部门依法强制拆除。在乡规划区、村庄规划区内，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的内容和要求进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，乡（镇）人民政府可以依法强制拆除。
第二方面是违反土地管理规定的法律责任。村民未经批准建房、少批多建或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地建房的，由受委托的乡（镇）人民政府责令停止违法建房；拒不停止违法建房的，由县级以上人民政府国土资源主管部门限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋；法定起诉期满不起诉又不自行拆除的，由县级以上人民政府国土资源主管部门依法申请人民法院强制执行。
问：管理者如果违法，有什么样的法律责任？
答：管理者的法律责任主要有两个方面。
第一方面是，对依法应当编制镇规划、乡规划、村庄规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改规划的，或者在未编制规划的区域审批村民建房的，责令改正，通报批评；对乡（镇）人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第二方面是，对村民建房管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，或者对村民建房违法行为巡查不到位、报告不及时、制止查处不力的，依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；因管理不到位，造成村民建房秩序混乱，违法建房多发的，依法依规追究乡（镇）主要负责人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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