据统计，一个国家不动产占国民财富的 60%到70%，大多数家庭的主要财产就体现在房子上。在我国，由于实行房产私有的时间不长、相关法规不健全，导致房产纠 纷时有发生，个人合法利益受损。因此，专家提醒，为了保护自己的权利，在房产交易的过程中，要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。而已于今年7月1日起正式实施的新《房屋登记办法》，调整和完善了登记规则，注重了可操作性，充分体现了“登记为民 ”的原则，方便了群众办理。那么，它是如何更好地规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人合法权益的呢?

　　我的房产我掌控——解读新《房屋登记办法》,兴 国县房管部门工作人员解答市民对于新《办法》的咨询。

　　建设部依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，制定 的新《房屋登记办法》，主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要，对过去的《房屋权属登记办法》作了较大调整，亮点颇多。

　　“一女二嫁”将受阻

　　案例：王小姐2003年 在兴国县城中心区某楼盘开盘时预定了一套房子准备结婚，结果快交房时发现开发商竟将自己的房子又卖给了另一名购房者。在双方交涉的过程中，开发商抛出一大堆专用术语推 卸责任，眼看婚期临近，最后，筋疲力尽的王小姐无奈地接受了换房的意见，面对楼层、结构都要差的房子，王小姐真是欲哭无泪。

　　在我 国现行的商品房预售制度下，消费者交了房款后，却要等到收房后才能获得相应的房屋权属证明，其间房屋权属的“真空期” 常引发复杂的权属纠纷。典型的就是“一女二嫁”即“一房二卖” 甚至“一房多卖”。

　　新《房屋登记办法》规定，当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购 商品房抵押、在建工程抵押，以及法律、行政法规规定的其他情形时，都可以根据约定向登记机构申请预告登记。根据《物权法》第二十条第一款规定： “预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，新《房屋登记办法》也有相应的规定(第六十八条第一款)：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构 应当不予以办理”。由此可见，现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建 造的房屋的处分登记。如果预售双方已有预告登记约定，但房地产开发企业拒绝协助办理预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

　　兴国 县房地产市场管理所的负责人解说，《房屋登记办法》通过设立预告登记，可有效防止开发商“一房二卖”。购房者购买了 某套房，签订购房合同后，并有与出售方关于预告登记的约定后，可以持购房合同、关于预告登记的约定及发票等资料到登记机关作预告登记，预告登记后，开发商就不能将该房 另售他人了，也不能用该房屋进行抵押了。

　　房屋有了新“身份证”

　　案 例：刘先生2002年在兴国县潋江镇将军大道买了一套商品房，房产证上的资料与其购房合同上的相符，可当其凭房产证去有关部门办理土地证时却发现 与同一小区的其他购房者在面积上产生了冲突。一查，大家情况都是一样，经了解，这是由于开发商在当初与政府合作拆迁建设的过程中某一环节出了问题所造成的。几年过去了 ，事情仍未解决，眼看开发商就要撤出赣州，该小区的住户都很着急。

　　据了解，根据《房屋登记办法》，房屋登记簿将首次现身房屋登记，登记簿才是房屋真正 的“身份证”，其证据效力将高于房产证。

　　什么是登记簿?“登记簿是由法律规定的 登记机构将申请人的房地产权利登记于政府规定的簿册上的行为。这种簿册具有公示作用，便于利害关系的第三人查阅”。这种特定的簿册就是登记簿 。它应包括的主要内容有：房屋坐落、房屋用地性质、土地使用年限、房屋结构、层数和层次、面积、权利人名称、权利范围、核准登记的日期、权属证书号、他项权利情况、处 分权的限制(如法院查封、当事人的产权异议等)。登记簿是权属登记机关记载不动产权利状态的法定簿册，登记簿的记载应 当作为法律上的证据。因为登记簿是房屋登记机关记载不动产权利状况的法定簿册，所以登记簿的记载就具有法律的效力，具有证据的资格。

　　而房 屋权属证书即“房产证”，是登记机关发给权利人的证明，证明权属证书上所记载的事项已经在登记簿上作了记载，也同样 具有证据的资格。但是房屋权属证书对房屋权属的证明效力来自于房屋登记簿，因此，房屋权属证书的记载应当和登记簿的记载一致。如果房屋权属证书的记载与登记簿的记载不 一致时，应当以登记簿为准。

　　房屋登记簿的出台，意味着以前房屋层次、面积、权利人名称、权利范围不清的情况将成为历史。

　　“隐形共有人”须浮出水面

　　 案例：张女士去年因丈夫外遇提出离婚，在分割财产时发现丈夫早已瞒着自己将记在其一人名下的房产变卖，而购房者不久又将房屋转卖他人。目前，张女士正在向法院申请维权 ，以挽回自己的经济损失，可困难重重，维权之路漫漫。

　　所谓“隐形共有人”主要是指申请人的配偶，按 照一般的传统习惯，配偶间的房屋权属登记大都以一方的名义进行登记发证，典型的是夫妻的共同财产购买房屋时，通常按申请人的申请在权属证书上只将一方作为权利主体加以 登记，结果导致在对夫妻共有财产进行处分时发生纠纷。

　　新《房屋登记办法》规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由 相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

　　按照《房屋登记办法》规定，在受理房屋抵押登记时，除共有人到 场签字外，要求对申请人进行必要的询问，主要询问内容包括：申请抵押登记的房屋是否属于夫妻共同财产，共有人是否同意办理抵押登记等等，并由被询问人签字生效，如果申 请人隐瞒共有事实，一旦产生法律上的纠纷，则由申请人自己承担责任，登记机关无须承担责任。

　　此外，《房屋登记办法》对于涉及房主是未成年人的情况进行了详 细规定，“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。”同时规定，“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托 书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”

　　“集土”房屋一律要登记

　　案例：杨女士2002年在榔木村田心组购买了一块返迁农民的宅基地，当时，对方允诺建好房后一定可以办好房产证，可是几年过去了，屡催未 果，对方的回答是，农村建房不要办证，国家会承认的。

　　老《房屋登记办法》对国有土地上的房产有明确的登记办法，但对集体土地范围内的房产一直没有相关 规定，新《房屋登记办法》对依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋的初始登记和转移登记等行为都作了比较具体的规定，特别是对申请农 村村民住房所有权转移登记行为，如果受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予受理或办理,且今 后如果是集体土地上的房产，可以按《房屋登记办法》的规定进行登记。

　　七种情形不予登记

　　对于房屋能否予以登记，《房屋登记办法》也制定了一系列详细标准。其中规定了七个不予登记标准，即具有下列情形之一的房屋，房屋登记机构应当不予登记。

　　这七个标准分别为：1.未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;2.申请 人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;5.房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的;7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

　　房管 部门提醒市民，新的《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》相比，在内容上有了较大的调整和创新，细化了《物权法》规定的新的登记类型，市民今后办理房屋登记 须依照新办法备齐资料，以充分保障自己和他人的合法权益。